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1.物件調査の極意                    業務ページに戻る

 

業者から物件について、納得いくまで説明を求め、安易に妥協しないことです。その後、自分の目と足で確かめることが大切です。自分が調査したことと業者が説明したことが一致するかどうかが、業者の信用度を測るのポイントになります。

 


(1)現地調査のポイント

 

1.       バスや徒歩・・分という場合、バスや徒歩で物件まで行きましょう。

2.       最寄り駅やバス停を確認しながら自分で現地へ行きましょう。業者の案内する車に乗ったのでは実際の交通の便がわかりにくいし、道も覚えません。

2 .現地には二回以上、見に行くようにします。

  周辺の状況は曜日や時間、天候によっても違います。雨の降る日や休日以外の日にも現地に行き  

ましょう。

3 .近所や地元の人にもいろいろ聞いてみましょう。

布団たたきのおばさんやごみ屋敷など最近は予期せぬトラブルに巻き込まれてしまいます。更に、夜間の交通量、また物件の評判など、その土地に長く住んで詳しい方に聞きましょう。

4.      たくさんの人といっしょに行きましょう。

親兄弟や物件購入の経験ある人のアドバイスは重要です。現地にはできるだけたくさんの人と

いっしょに行くようにしましょう。

. 予め下記のようなチェックリストを作って持参しましょう。

 

     チェックポイント(一覧表)

 

   □ 敷地や建物  ・・ 地    形 正方形 台形 ひし形 変形(        )

地    盤 平坦  傾斜 盛土  切土  造成地  

隣地との境界 ブロック 竹垣 杭あり 杭なし

構    造 木造 鉄骨 鉄筋コンクリート (      )

間取     K

       1階           2階         

 

       交通の利便  ・・ 通勤・通学路    バス停まで  分    駅まで   

所要時間       学校まで  分   会社まで   

 

   □ 住環境    ・・ 日 照   東側   南側   西側             

通 風                            

交通騒音 平日          日曜日                                   

振 動                                                      

臭 気                            

ぱい煙                           

隣地の建設計画                          

       日常生活   ・・ 買  物                           

病  院                           

公共施設                           

 

       給・排施設  ・・                   施設の所有者

電 気      電力   

ガ ス  都市ガス・プロパン

水 道  公共・井戸水

下水道  公共・浄化槽・側溝

 

★ 中古住宅の場合は以下の項目もチェックしましょう。

 

       建物の築年数   ・・ 昭和・平成  年頃  築  

 

       リフォームの有無 ・・ 有・無 (昭和・平成  年頃 全面・外部・内部・一部)

 

       リフォーム無の場合・・ 後、何年くらいでリフォームが必要か?金額は?

                 後   年後くらい 

                 金   万円くらい

 

       増築・改築は可能か・・ 可能・不可・条件付(                

 

       他人の排水施設(地下埋設など)や、占有物はないか?

 

       建築基準法上、再建築は可能か?   可・不可 

 

       付帯設備の所有権は?

     照明器具

     冷暖房器具

     植木

     庭石など

 

       引渡時期    即・相談(売主が居住中・・平成  年  月  日頃)

 

       火災や事件・事故があったのか?   無い・あった(     年頃      

 

現地に持っていきたいもの・・ □ チェックリスト 

               □ 時計(ストップウオッチ付)

□ 巻尺

□ 方位磁石

□ 周辺地図

□ 業者の広告(間取り図付)

(2)重要事項説明書で確認をしましょう。

 

宅地建物取引業者は、重要事項の説明に先立ち、重要事項の説明を受けようとするもの(買主)に対して、あらかじめ重要事項の構成や各項目の留意点について理解を深めるよう、重要事項の全体像について書面を交付して説明することが望ましい。

重要事項説明書は必ず契約する前に交付してもらい、自分の確かめたいこと、疑問な点は遠慮なく質問し、その説明をよく理解したうえで、契約するか決めましょう。

また個々の取引においては、その他にも重要なことがあります。重要事項説明書に書いてある以外のことで説明を受けたこともはっきり書面に書いてもらいましょう。

口頭で受けた説明では、後で「説明した」「聞いていない」といったトラブルの原因となることがあります。

 

※ 内容の食い違いはないか。

◎ 重要事項説明書に書いてあることと、あなたが調べたことを比較してみましょう。

もし、まだ調べていない事項があれば、さっそく重要事項説明書の記載が正しいか調査し

ましょう。

 

       申込・予約等をする事務所・案内所等に取引主任者がいますので、自分が調査して疑問に

思った点を、この取引主任者に確認し、文書化しましょう。

2.不動産登記簿の見 

 

コンピュータ化されましたので昔の「不動産登記簿」とはイメージが違います。「登記事項証明書」といい、全部事項、または現在事項の証明をとることができます。

 

基本的な構成は登記簿と同じで主に3部に構成されます。

 

(表題部)  一番、上の段にあります。

 

※ 土地の場合

所在 ・・ その土地の所在地(大字まで)

地番 ・・ その土地の地番 ○○○番×

地目 ・・ その土地の現在の用途 (田、畑、宅地、雑種地、山林など)

地積 ・・ その土地の面積

 

       建物の場合

所在地 ・・ その建物の所在地(大字まで)

家屋番号・・ 家屋に付けられた番号

種類  ・・ 現在利用されている主たる用途(専用住宅、共同住宅、事務所、店舗など)

構造  ・・ 構成材料や屋根の種類、階数 (木造 鉄筋コンクリート造、鉄骨造など)

床面積 ・・ 各階毎の床面積が記載されます。

 

権利部 (甲区)  土地や建物の所有者が誰であるか、その他所有権に関する事項が記載されています。

     順位番  ・・ 所有権の移転や権利に関する順位を表します。

     登記の目的  ・・ 最初の所有者は「所有権保存」、その後の所有者は「所有権移転」と表されます。

       ・・ 移転の原因を記載します。 (相続、売買、贈与、錯誤など)

     権利者その他の事項 ・・ 所有者の住所および氏名を記載します。所有権が移転して所有者でなく

なった場合、アンダーラインが引かれます。(昔は朱抹されていました。)

 

権利部 (乙区)  土地や建物に金融機関などの抵当に入っているかなど、その土地の所有権を制限して

いる第三者の権利に関する事項が記載されています。

 

取引をする際に、もっとも注意しなければならないのが、この乙区に第三者の権利に関する登記がされていないかということです。所有権仮登記や抵当権、根抵当権、賃借権、地上権、その他、差押の登記がある場合は、売買するまでに(若しくは売買と同時に)これらの登記が抹消されるのか確認する必要があります。もし、抹消される見込みが無いときは、決して契約をしないようにしましょう。

テキスト ボックス: 一口メモ
 根抵当権 ・・ 抵当権の一種で、一回きりの取引でなく継続して借りたり返したりの金銭債務を
担保する目的で設定されるものです。その都度、設定すると登記費用が馬鹿になり
ません。そこで、総額(極度額と言います)を決めておいて、その枠内なら一度一度、
取引額を登記しなくても、引き受けてしまうという商売人の強〜い、意味方です。
 


3.登記事項証明書の交付を請求の仕方

 登記事項証明書を請求する場合には、請求対象の土地又は建物を管轄する登記所に、必要な事項を記載した請求書を提出してください。請求対象の土地又は建物を管轄する登記所がコンピュータ化された登記所である場合は、登記情報交換制度を利用することにより、最寄りのコンピュータ化された登記所に請求することもできます。 なお、請求書を提出する前に、以下の事項を確認してください。

 

1 管轄登記所の確認

 物件の所在地を管轄する法務局を確認してください。

 

2 請求書の提出方法

 登記事項証明書の請求書を提出するには、

@     管轄登記所に直接持参する方法、

A     管轄登記所がコンピュータ化された登記所である場合は、最寄りのコンピュータ化された登記所に持参する方法、

B     請求書を管轄登記所に郵送する方法

郵送する場合は返信用の切手を同封してください。電話等で請求することはできません。

 

3 手数料について

 登記事項証明書の手数料は、1通当たり1、000円です。

料金は請求書に登記印紙をはって納付してください。(収入印紙ではありません。)

 なお、登記事項証明書の1通の枚数が10枚を超える場合には、以後5枚ごとに200円加算

されます。

 請求書には登記印紙をはる欄がありますので、そこに登記印紙を貼って請求してください。

現金を添えて請求することはできません。

 登記印紙は、集配業務を行う郵便局等で販売していますが、登記所内で販売しているところも

ありますので、ご確認の上、ご利用ください。

 

4 地番について

 登記記録上の土地・建物の地番・家屋番号は、いわゆる住居表示とは違いますので、請求する   前に登記記録上の地番・家屋番号を、登記済証(いわゆる権利証)により、あるいは、登記所に

備え付けられた地図又は市区町村役場、住居表示地番対照住宅地図(発行されていない地域もあります。)等により確認してください。なお、不動産番号がある場合において、請求書の地番の欄に不動産番号(13桁)を記載したときは、不動産の所在事項を省略することができます。

 

5 区分所有建物(マンションなど)の登記事項証明書を請求する場合について

 マンションなどの一室(専有部分といいます。)のみの登記事項証明書を請求する場合には、  「マンション名」を記載してください。

 

6 共同担保目録が必要な場合

 共同抵当権等の他の担保物件が何かを知りたい場合は、「共同担保目録」欄に必要事項を記載してください。

7 インターネットを利用した登記事項証明書の請求について

    個別にオンライン庁として指定された登記所においては、手数料を納付して、登記事項証明書の

送付をオンラインで請求することが可能になりました。オンラインで請求された登記事項証明書

は、郵送により交付されます。この方法による場合の請求の手数料(手数料は、原則として、   一通当たり1、000円です。)には、郵送に要する費用も含まれていますので、手数料のほかに郵送料を納める必要はありません。

 

  登記情報交換サービスについて

 (1) サービスの概要

 登記事務をコンピュータで処理している登記所(以下「コンピュータ庁」といいます。)の間において、土地、建物、会社又は法人に関する登記事項証明書(コンピュータ化されていない庁の登記簿謄抄本に相当します。)の交付の請求を、相互にすることができます。

 このサービスを利用すれば、最寄りの登記所で、その登記所の管轄外の登記事項証明書を受け取ることができます(例えば、大阪の土地の登記事項証明書を、東京の登記所で受け取ることができるようになります。)。

 

  (2) 提供される情報

     不動産登記、商業・法人登記の登記事項の全部又は一部についての情報

※登記簿謄抄本と同じ事項です。

共同担保目録の事項を入れるか入れないかは、利用者が選択することができます。

 

  (3) 注意点

 登記事項証明書を請求しようとする土地・建物の所在(○市○町○丁目○番地)と地番・   家屋番号(○番)又は会社・法人の名称と本店所在地をあらかじめ調べておいてください。

  なお、土地・建物の地番・家屋番号は、いわゆる住居表示と一致しないことが多いので、   正しい地番・家屋番号を、登記済証(いわゆる権利証)、登記識別情報通知書や登記所備付けの地図又は市区町村役場等で確認してください。

 

4.契約時の心構え

 

不動産の売買では、売主と買主が対等の立場で契約を締結します。

したがって、一旦、契約書を作成すると、それ以降その取引は契約書の記載内容に従って進められ、将来、取引について紛争が生じたときも原則として契約書に基づいて解決されることになります。

 

1.    契約書は非常に大切なものです。

不動産の売買には契約書の内容を十分確認しておかなければなりません。

契約書をよく読んで意味のわからないことや納得のいかないことがあったら、納得できるまで聞き、又は、調べたりしてから契約しましょう。

 

2. 取引するために届出や許可が必要な場合があります

【国土利用法の届出】

 

一定面積以上の土地の取引が行われた場合、その土地の権利を取得した者は、契約後2週間以内に市町村長を経由して都道府県知事に土地の利用目的や対価について届け出ることが義務づけられています。届出の対象となるのは、市街化区域の場合は2,000平方メートル以上、市街化調整区域などの場合は5,000u以上の土地などです。また、これらの土地が注視区域(地価高騰のおそれの   ある場所等)に指定されている場合は、契約の両当事者は事前に知事に届け出なければなりません。知事は、届け出られた土地の利用目的等に問題がある場合は勧告することができます。

 

【農地転用の許可】

 

これまで農地として利用されてきた土地を、宅地などに転用する目的で取引する場合には、都道府県知事の許可が必要です。

許可を受けずに取引すると、土地の所有権移転等の効力は生じず、(所有権の移転時ができません。)原状回復などの是正措置命令がなされるほか、刑罰が適用されることがあります。許可を受けようとする者は、市町村の農業委員会を経由して知事に農地転用許可申請書を提出しなければなりません。なお、市街化区域内にある農地を転用し、権利を移動させるためには、あらかじめ農業委員会に転用の目的等を記載した届出書を提出する必要があります。

5.契約時の注意点(まとめ)

 

特に次のようなことに気をつけて、くれぐれも失敗のないようにしてください。

 

※ 印鑑は必ず自分で押すこと!

「私が代わりに押しますので印鑑を貸してください」と、言われて渡したところ、自分の知らない書類を作られて大損させられた例もあります。

※ 仮契約書、買付証明書、売渡承諾書は作らぬこと

「仮契約だから」といわれて気軽に印鑑を押したために、後で多額の違約金を要求されたという例もあります。

※ 口約束はトラブルのもと

後で「言った」、「言わない」の水かけ論になります。大切な約束事は必ず書面にしましょう。
※ 拇印や署名だけでも契約書は有効

「印鑑を押さないのだから心配いりませんよ」といって、業者が拇印を押すように、とか署名をするようにと求めてきたので気軽に応じてしまい、後で違約金を請求された例もあります。

※ 契約する時期は

造成工事や建築工事が完了していない宅地や建物の売買は、宅地造成の許可や建築確認などがあった後でなければ、契約してはならないことになっています。この許可や確認などを受けているかどうかをよく確かめてから契約しましょう。

※ 手付金等を支払うとき

売主が業者の場合で、手付金等の支払額が一定金額を超えるときは、保全措置を講じてもらう。業者が倒産して物件の引渡しが受けられないなどの不測の事態が発生したときでも、買主が支払った手付金等についてはその返還を受けることができるように、物件の売主業者に一定金額以上の手付金等を支払う場合には、保全措置を講じてもらいましょう。

すなわち、

売買代金の10%(造成工事や建築工事が未完成の場合は5%)

または

1,000万円を超える手付金等

(契約日以降、物件引渡し前迄に支払う手付金のほか中間金等を含む)

を支払う場合には、保証機関の発行した保証書を売主業者からもらってください。

保証書等の交付がないときは、手付金等の支払いを拒めます。具体的な保全措置には、次の種類があります。

どの措置をとってもらえるのか業者から説明してもらい確認しましょう。

 

       国土交通大臣の指定を受けた信用保証会社等が業者との保証委託契約に基づき保証するもの。

       保険会社が業者との保証保険契約に基づき保証するもの。

       業者と国土交通大臣が指定する指定保管機関との間で手付金等寄託契約を、また業者と買主  

との間で質権設定契約を結び、手付金を保全するもの。(工事完了物件の売買に限る)なお、手付金等の額が上記の一定金額以下の場合や買主への所有権移転登記がされた場合は、保全措置の対象になりません。

 

6.業者に媒介(仲介)・代理を依頼する場合は

 

宅地や建物の売買をしようとするときは、業者に媒介又は代理を頼むのが一般です。媒介契約には、次の  ように専任媒介契約・専属専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があり、依頼者が選択できるようになっています。

媒介契約の共通点と相違点(国土交通省が定めた標準媒介契約約款による)

共通点

★ 契約の有効期限は3ケ月以内です。(依頼者の申し出により更新できます)
★ 業者が媒介の依頼を受けた不動産の価額について意見を述べるときは、取引事例と比較するなど   

合理的な方法でその根拠を示さなければなりません。

相違点

専任媒介契

依頼者の義務

※ 他の業者にかさねて媒介を依頼しない。

※ 他の業者の媒介によって契約した場合は違約金を、依頼者自らが発見 した相手方と契約した場合には業者に対して媒介契約の履行のために要した費用を支払う。

業者の義務

※ 指定流通機構への物件登録義務を負うとともに、売買契約の成立にむけて積極的に努力する。

※ 2週間に1回以上依頼された業務の処理状況を文書で依頼者に報告する。

専属専任媒介契

依頼者の義務

※ 他の業者にかさねて媒介を依頼しない。

※ 依頼者がみずから発見した相手方と契約してはならない。

※ 他の業者の媒介によって契約した場合や依頼者自ら発見した相手方と 契約した場合は、違約金を支払う。

業者の義務

※ 指定流通機構への物件登録義務を負うとともに、売買契約の成立にむけて積極的に努力する。

※ 1週間に1回以上依頼された業務の処理状況を文書で依頼者に報告する。

一般媒介契約(明示型

依頼者の義務

※ 他の業者にかさねて媒介を依頼できるが、その名前を明示する。

※ 他に依頼した業者の媒介によって契約した場合、または依頼者自らが 発見した相手方と契約した場合には、依頼した業者に通知する。

※ 上記の通知を怠った場合、または明示していない業者の媒介によって

契約した場合には業者に対して媒介契約の履行のために要した費用を

支払う。

成約を早める不動産流通機構
不動産流通機構は、不動産物件の流通を早く円滑にするために、数多くの業者が加盟してできた情報ネットワークです。加盟している業者と専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶと、その情報が流通機構に登録され、ネットワークを通じて広く取引の相手方を求められます。

7.業者に支払う報酬額(手数料)

 

業者に支払う報酬の限度額は法律(通達)決められています。ただし、報酬に消費税がかかる場合は、上限額に消費税相当額を加えた額が上限額となります。消責税の計算の基礎となる取引代金の額は、代金にかかる消費税相当額を含まない本体価格(税抜き価格)となります。

 

       売買、交換の媒介

 

(1)   取引額200万円以下

                ・・ 5%以内

 

(2)取引額400万円以下は 

 200万円までの部分について         ・・ 5%以内

 200万円を超える部分について        ・・ 4%以内

 

(3)取引額400万円をこえる場合は
        200万円までの部分について         ・・ 5%以内
        200万円を超え400万円までの部分について ・・ 4%以内

      400万円を超える部分について        ・・ 3%以内

 

  この報酬は、売主・買主の両方が、それぞれを媒介をした業者に支払うものです。

 

★ (例)売買価格1、000万円の物件の場合
 

0     〜   200万円  ・・ 5%  = 10万円

200万円 〜   400万円  ・・ 4%  =  8万円

400万円 〜 1、000万円  ・・ 3%  = 18万円

 

テキスト ボックス: ミニ知識
不動産の価格は400万円以上が多いので、そのときは計算を簡略化して下記のようにします。

(不動産の価格) × 3% + 6万円
    1,000万円 × 3% + 6万円 =36万円 

      合計36万円以内が報酬額となります。










 

☆ 売買、交換の代理

 

媒介で算出した金額の2倍以内を依頼者が支払います。但し、この場合に業者が相手からも報酬を受け取るときは、両方の報酬を合わせた額が媒介で算出したときの2倍以内となります。

8.不動産にかかる主な税金

取得したと

不動産取得税 

     平成21331日までに宅地を取得した場合は

取得した不動産の  価格×1/2 を課税標準額とします。

平成1841日から平成21331日までに住宅又は土地を   取得した場合、税率は3%です。

     平成1841日から平成20331日までに住宅以外の家屋

(店舗・事務所等)を取得した場合、税率は3.5%です。

地方消費税(1%)

消費税(4%)

登録免許税(売買等 2%、遺贈・贈与 2% 相続・合併 0.4%)

   ・平成20年3月31日までの売買・相続登記は1/2に減額

印紙税

贈与税(時価より著しく低い金額で購入した場合を含む)

       年間110万円は基礎控除がある。

・ 相続時精算課税制度を利用できる。

保有しているとき

固定資産税(毎年11日現在固定資産課税台帳登録の所有者に対して。  税額は課税標準の1.4%

      課税標準が土地30万円、家屋20万円以下は課税されない。

都市計画税(市街化区域内の所有者に対して。税額は課税標準の0.3%

      住宅用地に係る課税標準は軽減される。

      一般住宅用地・・・固定資産税評価額の3分の2の額とする。

      小規模住宅用地・・固定資産税評価額の3分の1の額とする。

地価税  (平成10年以降、課税は中止されている。)

 

貸しているとき

(個人の場合)

不動産所得税

住民税

個人事業税

消費税

地方消費税

売却したと

所得税

住民税

登録免許税

印紙税

相続したと

相続税

登録免許税

 

 


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